가족 부부 공동소유일때 지분으로 받는 상가담보대출 한도 알아보기 요즘은 인터넷이 발달해서 요즘은 배달이죠?
오프라인 상권보다는 온라인 상권이 더 활성화돼있죠.
그래서 상가는 갈수록 줄어들 수밖에 없다고 합니다.
그런데 상가는 왜 자꾸 지어댈까요.
결론부터 얘기하면 개발사업의 산업구조 때문인데요.
개발사업은 즉 분양사업입니다.
분양을 하는데 오피스텔을 지어서는 기본적인 운영비나 원가를 충당하는 구조이며, 시행사 쪽에서 이익을 내는 건 상가를 분양해야 이익이 납니다.
상가를 얘를 들어 평당 1,000만원에 분양했습니다.
그런데 다 미분양이 날 경우 나중에 금융사 쪽에서 분양가 대비 60~70퍼센트 할인한 금액으로 가져갑니다.
그리고 시행사한테는 60~70퍼센트의 돈을 주기 때문에 개발사는 손해 볼 장사가 아니기 때문입니다.
상가와 같은 부동산 담보로 은행 자금 이용 시 요즘 아파트나 주택, 상가, 오피스텔, 근생등을 담보로 돈을 빌리려면 dsr 규제 때문에 은행 문턱을 넘기가 쉽지 않다고 합니다.
특히 단독이 아닌 공동소유인 경우 더욱 어려울수 있는데요.
그래서 오늘은 소유자가 여러명이라도 공유자 동의 없이 가능한 지분 대출 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
약국, 병원, 슈퍼, 미용실 학원 등과 같은 근린상가는 우리 생활에 필수적이고 집에서 걸어서 10분 거리 안에 위치한 상가를 말합니다.
아파트 상가는 아파트와 같이 공급이 이루어지는 경우가 많고, 입찰 방식으로 투자자를 모집하는 경우가 대부분입니다.
주상복합상가는 주로 지하철역 근처에 지어지는 주상복합 아파트나 오피스텔 안에 있는 상가를 의미하고, 주로 건물 지하나 지상 1~3층에 위치합니다.
상가주택은 1~2층에는 상가 3~4층은 주로 주거형태입니다.
이러한 상가주택은 대부분 주인 세대에 주인이 살면서 주거와 상가를 같이 관리할수 있어서 관리가 용이하고, 수익이 극대화되지 않더라도 주변 인근 개발로 인한 개발 보상이나 땅값이 큰 폭으로 오른다면 시세차익을 기대할수 있는 부동산입니다.
지분 담보대출 한도 은행에서 상담을 받아본 분들은 다 아시겠지만 대부분의 1~2금융권은 부동산 지분을 취급하지 않습니다.
그래서 무조건 안된다고 알고 있는 분들도 많은데, 소유자나 물건 조건에 따라 가능한 방법이있습니다.
방법은 내 지분에 만 근저당 설정하는 방식이기 때문에 복잡하게 공동소유자 동의를 받을 필요가 없습니다.
예를 들어 상가 가치가 10억 원이고 2분의 지분이라고 가정했을 때, 5억 원만 가지고 LTV를 산출하여 대출 한도를 계산하게 됩니다.
다만, 상가에 임차인이있는 경우 근생 건물에 지분권자가 아닌 전세 세입자가 있는 경우 그 보증금은 제외하게 되는데요.
예를 들어 5억에 80퍼센트인 4억이라는 한도가 나왔고 임대차 보증금 1억이있다면 3억까지 가능하다는 얘기입니다.
상속 또는 증여받은 상가를 선호합니다.
본인 소유 지분율은 최소 20퍼센트가 넘어야 합니다.
권리관계가 복잡해서 가등기, 압류, 가압류등 타 지분권자에게도 얽혀있는 부동산은 거부될수 있습니다.
소유자의 소득이나 신용에 따라 적용 한도나 이율이 다를수 있고, 소득 신용등 취약해도 가능한 방법이있습니다.
이용 방법은 전문 상담을 통해 가능 유무를 확인해 보시길 바립니다.
부동산지분대출 최근 보유하고 있는 상가 임차인이 나가면서 다시 임대를 내놓게 되었다.
직접 상가 입구에 임차인 구함 이라고 붙여 놓을 수도 있겠지만, 나는 부동산에 맡기는 것을 선호하는 편이다.
요즘같이 경기가 안좋을 때는 부동산도 어려울 텐데 중계를 한 건이라도 더 해야 먹고 살수 있을것 이고, 거래를 통해 좋은 관계를 만들어 놓으면 추후에 내가 도움을 받을 일이 생길수 있다고 생각하기 때문이다.
해당 상가 바로 옆 호실 부동산에 매물을 내놓았는데, 시기가 시기인지라 연락이 없어도 너무 없었다.
공실로 3~4개월 정도 있다가 드디어 관심을 보이는 임차인이 나타났다.
임차인과 오랜 협의 끝에 렌트프리 3개월을 주는 조건으로 계약을 진행하기로했다.
렌트프리는 월세를 일정 기간 동안 받지 않는 조건으로 사실 임대인이 꼭 줘야 하는 것은 아니지만 요즘 임차인들은 거의 대부분 요구하는것 같다.
예전에는 렌트프리를 잘 주지 않는 편이었는데, 고금리에 이자 부담이 커지고 공실이 장기화되니 렌트프리를 줄 수밖에 없는 상황이 된듯하다.
임차인이 렌트프리를 3개월이나 요구를 해서 부동산에게 나도 요즘 이자 부담이 커져서 힘드니 렌트프리를 1~2달로 조율해달라라고 요청했지만, 씨알도 안먹혔다.
결국, 렌트프리 3개월 조건으로 합의 보증금 2,000만원에 월세 100만원 조건으로 부동산에서 임대차 계약서를 작성하고, 그날 보증금의 10퍼센트인 200만원을 받았다.
계약 조건 협의가 잘되지 않아 아쉽긴했지만 그래도 몇개월간 공실로 신경 쓴 걸 생각하면 마음이 홀가분했다.
그런데 기쁨도 잠시 다음날 모르는 번호를 통해 전화가 왔다.
저 어제 계약서 쓴 사람인데요.
남편이 반대를 해서 그런데 계약금을 돌려주셨으면 합니다.
서로 웃으면서 계약서를 쓰고 사업 응원까지 해주고 왔는데 하루 만에 마음을 바꾼 것이 어이가 없었다.
꾀 오랜 기간 동안 상가 임대를 하고 있었으나, 이런 경우는 또 처음이라 일단은 전화를 끊고 부동산과 통화를 해보겠다고했다.
부동산에서는 그 부분은 당사자 두 분께서 알아서 협의를 해야 할 부분이라며 거리를 뒀다.
나는 인터넷과 지인들을 통해 알아보았고, 한결같이 계약서를 쓰고 나서 받은 정식 부동산 계약금은 반환이 어렵다는 의견을 줬다.
한마디로 일방적으로 한쪽에서 계약을 파기하면 해당 계약금은 위약금 형식으로 처리가 된다는 것. 필자도 해당 임차인과 협의 중 다른 임차 문의가 몇차례있었던 점과 계약서 작성을 위해 상가가 있는 지방을 왕복 6시간을 소요해서 다녀온 점을 고려하여 계약금을 돌려주지 않기로 결정했다.
임차인은 끝까지 돈을 돌려 달라며 전화를 했고, 본업에 방해가 될 정도인지라 차단을 해두었는데, 남편 전화를 통해 계속 돈을 돌려 달라며 뻔뻔한 태도를 보였다.
차라리 감정에 호소를 했으면, 일부라도 돌려줄 생각이있었으나 그런 태도에 더 오기가 생겨 끝까지 부동산 계약금 반환을 하지 않았다.
결국 임차인은 더이상 연락하는 것을 포기했다.
일주일 간 괴롭힘을 당하다 이제 끝났구나 싶었는데 전화 한 통이 왔다.
매물을 맡긴 부동산이었다.
사장님 중개수수료는 주셔야 됩니다.
네 무슨 말씀이죠?
계약이 마무리가 된 것도 아닌데 중개수수료 라니요 다 끝났다 싶었는데 부동산 사장님의 연락에 당황스러웠다.
일단 전화를 끊고 알아보니 부동산 중개수수료의 지급 의무는 잔금을 완료한 때가 아니라 계약서 작성이 완료된 때에 발생한다고한다.
솔직히 이해가 안되는 부분이지만원칙적으로 그렇다고 하니 안 줄 수도 없겠다 싶었다.
그런데 더 어이없는 것은 부동산 사장님의 다음 이야기였다.
상가 중개수수료 요율이 0.9퍼센트거든요.
환산보증금이 1억 2천만원이니까 부가세까지 118만 8천원 입금해 주시면 돼요.
계약금을 200만원 받았는데, 중개수수료를 118만 8천원을 요구하는 부동산 사장님의 생각은 도대체 내 머릿속으로는 이해가 되지 않았다.
화가 날 법도했는데 어이가 없어서 헛웃음만 나왔다.
사실 필자의 상가가 부동산 바로 옆 호실이라 중개하기 어렵지 않았을 뿐더러, 임차인이 계약금 반환을 요구했을때 중재 역할도 전혀 하지 않고 발을 뺐는데, 중개수수료 전체를 당당하게 요구한다는 점에서 당황스러웠다.
법적으로 계약서 작성을 완료하면 중개수수료 지급 의무가 발생하는 것은 맞으나, 중개 요율이라는 것이 상한을 의미하는것 이지 꼭 0.9퍼센트를 적용해서 지급해야 되는 것은 아니라고 이야기했다.
사장님은 끝까지 자신이 이 계약을 성사시키기 위해 얼마나 많은 노력을 했는지에 대해 계속해서 이야기를 했다.
내 이야기는 전혀 들으려 하지 않고 더이상 이야기를 나누고 싶지 않아 전화를 끊었다.
그리고 문자를 보냈다.
저는 30만원만 드릴수 있을것 같습니다.
받으시려면 계좌를 보내주시고, 아니면 법대로 처리하시기 바랍니다.
1분 뒤 계좌번호와 이름이 적힌 문자가 도착했다.
나는 바로 30만원을 이체하였고, 그 부동산의 연락처는 삭제했다.
그리고 현재는 다른 부동산을 통해 새로운 임차인을 구하고 있는 중이다.
제법 오랜 기간 부동산 투자와 임대를 하면서 이런 갈등들이 잘 없었는데, 요즘 들어 크고 작은 갈등들이 종종 발생하는것 같다.
경기가 안좋다 보니 사람들이 돈에 대해 예민해진 모습이다.
예전에는 중개수수료를 법정 요율 이상으로 드려도 기분이 좋았던 시절이있었는데 빨리 그런 시절이 다시 찾아왔으면 좋겠다.